Fenster sondereigentumsfähig
Außenfenster verbinden sich fest mit dem Mauerwerk und tragen zur statischen Stabilität bei. Wohnen im Eigentum will diese Lücke schließen. Diese Elemente erfüllen Schutzfunktionen gegen Witterungseinflüsse und tragen zur Energieeffizienz bei. die Verwaltung wenden, bevor er Veränderungen an „seinen“ Fenstern vornimmt, um so Missverständnisse zu umgehen und Kostenfragen zu klären.
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Jede Änderung an Außenfenstern braucht einen rechtsgültigen Beschluss mit sachlicher Begründung. OLG Hamm, NJW-RR 1992, 148 und OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 304). Dazu zählen Fensterrahmen, Verglasungen, äußere Fensterbänke und Fensterläden (sofern vorhanden). Die WEG-Reform von 2020 ermöglicht flexible Kostenverteilungen (mit einfacher Mehrheit beschließbar), ändert jedoch nichts an der grundsätzlichen Eigentumszuordnung.
Eigenständige Maßnahmen an Außenfenstern ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft führen zu Rückbauverpflichtungen und Schadensersatzforderungen.
Die Umdeutung kann jedoch nur unter der Voraussetzung geschehen, dass in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung ebenfalls festgelegt wurde, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums allein aufkommen muss.
Diese Auslegung der Vereinbarung durch die Gerichte bedeutet jedoch nicht, dass Eigentümer frei über die Außenfenster verfügen und diese nach ihren Wünschen gestalten können.
Sie haben viele Vorteile davon - von kostenfreien telefonischen Rechtsauskünften über kostenfreie Online-Fortbildungen bis hin zu Vertragsprüfungen oder Vor-Ort-Bauberatungen durch unsere Experten zum günstigen Preis.
Der größte Anteil der Fenster wird dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet.
Das bedeutet, dass Sie und Ihre Miteigentümer*innen aktiver werden müssen, um baulichen Wildwuchs in den Wohnungseigentumsanlagen zu verhindern, um Verwaltungsunternehmen zu überwachen, um Ihre Kosten für das Gemeinschaftseigentum im Griff zu behalten.
Wie das gehen soll, sagt das neue Gesetz Ihnen aber nicht.
Jeder Eigentümer trägt diese Kosten nach seinem Miteigentumsanteil (unabhängig von der Betroffenheit seiner Wohnung). „Sind die übrigen Fenster im Haus aus Holz oder Aluminium, dürfen einzelne Eigentümer keine kostengünstigen PVC-Fensterrahmen wählen – und umgekehrt“, nennt Gabriele Heinrich, Vorstand von Wohnen im Eigentum, ein Beispiel.
Mitglieder können unser Infoblatt Fenster reparieren, austauschen oder neu einbauen: Wer zahlt, wer bestimmt? im Mitgliederbereich abrufen (Bitte vorher einloggen).
WEGesetz-Reform 2020
Es war übrigens nie wichtiger als heute, sich gut im Wohnungseigentumsgesetz auszukennen!
Doch zunächst ein kleiner Blick auf die Eigentumsverhältnisse einer WEG:
- Das Sondereigentum ist in § 3 Abs. 1 WEG geregelt und meint alle Teile des Gebäudes, die im alleinigen Eigentum eines WEG-Mitglieds stehen. Geregelt ist das Gemeinschaftseigentum in § 1 Abs.
5 WEG
; jeder Eigentümer ist zum Gebrauch des Gemeinschaftseigentums berechtigt und zur gemeinschaftlichen Verwaltung verpflichtet. Unsere Beratung entwickelt rechtssichere Lösungen für Ihre Eigentümergemeinschaft. Hierüber kann der Eigentümer frei verfügen.
WEG-Verwaltung gesucht? Sondereigentum können nach der in Rechtsprechung und Literatur überwiegend vertretenen Meinung nur die Innenrahmen und Innenscheiben bei echten Doppelfenstern mit trennbarem Rahmen sein; nicht zu verstehen sind darunter die Innenseiten einheitlicher Fenster- oder Türkonstruktionen.
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Unabhängig von der eben genannten Vereinbarung, die unzulässigerweise die Fenster als Sondereigentum deklariert, kann auf „normalem“ Wege in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Kosten der Erhaltungsmaßnahmen an den Außenfenstern auch von dem Eigentümer getragen werden, zu dessen Wohneinheit die Fenster gehören.
Unser Tipp: Um stets auf Nummer sicher zu gehen, sollte sich ein Eigentümer an die anderen Wohnungseigentümer bzw.
Diese bauliche Integration macht sie zum unverzichtbaren Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Grundlage hierfür bildet § 16 Abs. 2 WEG.
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Allerdings ist eine solche Vereinbarung in der Teilungserklärung unzulässig, dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom 14.
Über sie können Wohnungseigentümer allein bestimmen.
Muss ein Fenster gestrichen, repariert oder gar ausgetauscht werden, müssen also grundsätzlich alle Eigentümer gemeinsam gemäß ihrer Miteigentumsanteile dafür zahlen. V ZR 254/17
).Dennoch kann diese Vereinbarung der Teilungserklärung durch Gerichte dahingehend umgedeutet werden, dass hier eine Vereinbarung über die Kostenverteilung für die Instandhaltung und -setzung bezüglich der Fenster festgelegt wurde.
Explizit bedeutet das, dass derjenige Eigentümer, in dessen Wohnung das Fenster liegt, dessen Austausch oder Reparatur selbst zahlen muss.
Außenfenster gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum nach § 5 Abs. 2 WEG, während innere Fensterelemente im Sondereigentum verbleiben.
Außerdem lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Eigenständige Maßnahmen gefährden Versicherungsschutz und Gewährleistungsansprüche. Die Unterscheidung zwischen Eigentumszuordnung und Kostenverteilung erfordert juristische Sorgfalt.
Eigentümer*innen, die "ihre" Fenster renovieren wollen, müssen deshalb zuvor immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung darüber beantragen.
Sollen die Kosten für die Instandhaltung und -setzung des zum Sondereigentum gehörenden Teils der Fenster auf die Eigentümergemeinschaft übertragen werden, so bedarf es hierzu einer expliziten Regelung.
Ein Penthouse mit größeren Fenstern zahlt höhere Sanierungskosten als Standardwohnungen. Auch in einer Teilungserklärung kann das so bestimmt sein.
Aber Vorsicht!
Fenster in der WEG: Gehören sie zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Hausverwaltungen überprüfen bestehende Beschlüsse und veranlassen rechtssichere Neuregelungen, um spätere Anfechtungen zu vermeiden.WEG-Verwaltung gesucht? Solche Regelungen bleiben rechtlich unwirksam, selbst bei notarieller Beurkundung.
Durch die WEG-Reform im Jahr 2020 besteht jedoch nun die Möglichkeit, per einfachem Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung festzulegen, dass nur die Eigentümer die Kosten für den Austausch zahlen, in deren Wohnungen die betroffenen Fenster liegen. Wir freuen uns auf Sie!
WEG-Verwaltung gesucht? Wir freuen uns auf Sie: Mehr Infos zur Mitgliedschaft hier.
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